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學區房瘋狂已過:留下幾百萬降價空間
http://www.7301454.live房訊網2020-6-3 13:34:00
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[提要]業內預計政策對西城區市場的影響在兩個月左右,7月之前成交量大、價格小幅上漲,隨后成交量明顯下滑、價格下跌,跌幅在5%-10%。

  經歷“瘋狂”五一之后,學區房交易逐漸回歸理性。從日度數據看,西城區成交量已經開始回落。5月20日,北京市住建委也發布通告,嚴查虛假宣傳“不限購”、炒作“學區房”等擾亂市場秩序的違法違規行為。業內預計政策對西城區市場的影響在兩個月左右,7月之前成交量大、價格小幅上漲,隨后成交量明顯下滑、價格下跌,跌幅在5%-10%。

  在剛剛過去的5月,樓市神經一再被學區房挑動。從月初北京西城區“多校劃片”的靴子落地,到月末兩棟辦公樓劃入學區范圍。多家房地產中介機構數據顯示,5月北京二手房內部成交量大增,創下2017年“317”樓市調控后的新高。

  “政策出來的十天內,我差不多帶看了60次!北本┦形鞒菂^金融街片區某房屋中介店長華玉向北京商報記者坦言。

  對家長們而言,7月31日的末班車近在咫尺,上還是不上?要考慮的不僅僅是巨額的購房款,政策走向、投資收益回報……不確定性還有很多很多。

  30天:從瘋狂到理性

  “這套房這個價格如果放在政策出臺前,早就已經被買走了!比A玉向記者介紹豐匯園小區一套報價1480萬、76.5平米的兩居時表示,相比之前,金融街片區的二手房在政策后大概降了80萬左右。

  豐匯園小區位于北京西城區金融街,其對口的宏廟小學被稱為“宇宙第一牛小”。宏廟小學對應的四個小區(部分樓)內居住著不少學生和家長,上小學前買入,入學幾年或升入初中后賣出。如這套兩居內居住著一家三代五口,在五年前孩子尚在幼兒園時購入,彼時的房價尚不足千萬。原本計劃在幾年后賣出換到更寬敞的房子居住,但此次政策出臺,促使房主決定趕在7月31日前將房屋脫手。在看房三天后,該套房再度降價至1350萬,且還有議價的空間。

  “其實金融街這邊也有很多投資客,這個政策對于金融街的影響是比較大的,因為片區內學校不是很均衡,本來買了豐匯園能上宏廟的未來就有可能被分配到‘渣小’。因此731后勢必會降價,4月30號政策出來當晚就有好多房主出來掛房,價格也都有可談空間。但像德勝片區的話教育資源相對均衡,未來降價不一定會明顯,所以雖然掛房的也多但價格還是差不多!币晃恢槿耸肯蛴浾叻治。

  從出生人口來看,北京及西城區出生人口波動趨勢相近,出生人口總量在2016年達到峰值。目前這批孩子都在幼兒園年齡,近兩年正是考慮未來學業規劃、是否購買學區房的關鍵時期。此次政策的出臺也讓家長的規劃期限驟然提前。

  學區房政策發布后一周,西城區掛牌量和成交量均出現快速增長。掛牌量超過4月整月總量,一周內成交量相當于4月成交量70%。以德勝門、金融街最為顯著,5月這兩個片區的成交量分別環比增長316%、134%。價格方面,以成交活躍的豐匯園小區、新風南里、裕中西里為例,價格保持相對穩定的水平。同小區同戶型房源5月成交價格較上月環比增幅基本在2%以內。對于當時網上“一天賣十套”的傳言,華玉表示并不夸張,“甚至有套房兩家中介的客戶都打算簽了,搶來搶去差點打起來!

  不過經歷“瘋狂”五一之后,學區房交易逐漸回歸理性。從日度數據看,西城區成交量已經開始回落。5月20日,北京市住建委也發布通告,嚴查虛假宣傳“不限購”、炒作“學區房”等擾亂市場秩序的違法違規行為,查處21家房地產經紀機構。

  業內預計政策對西城區市場的影響在兩個月左右,7月之前成交量大、價格小幅上漲,隨后成交量明顯下滑、價格下跌,跌幅在5%-10%。此前在東城區、海淀區有過類似的經歷!罢叩挠绊懸呀涢_始趨弱,5月市場增速較快的最主要原因是‘學區房’政策的影響,從日度數據看,西城區成交量已經開始回落!必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熣f。

  理性之下,幾百萬的降價空間、公房或商品房在貸款額度上的區別、片區和幾居室的選擇、購房之后的風險等,都是需要考慮的問題。

  731后:政策風險未知

  在這輪學區房交易熱潮中,小戶型表現最為活躍!跋裨诮鹑诮值脑,如果有一套一千萬的一居室新上線,最多兩天內馬上賣出!比A玉談到。

  目前居住在朝陽區的王女士就在半月前參與了一場一居室搶購。5月13日,德勝片區對口西師附小的一套房子,27平米總價500萬,當天來了19個客戶看房。坐擁熱門房源的房主坐地起價80萬,王女士略一猶豫,房子就已被別人買走。

  為了落戶購買面積較小總價較低的學區房,之后在周圍租住,是很多家長的選擇。記者查閱金融街附近租房價格,70平米的兩居室大概在1.5萬每個月左右。同時購買的落戶房還可以租出,30平米的一居室租金在6千左右。

  “因為學區房太貴了,不想把資金全投進去,而且還有政策風險。因此盡量選擇落戶房,可以少投入一點,萬一損失也不會太多。但一居室的性價比其實不是很高,小面積的每平米單價越高!

  未來的政策風險是購房者使用較少的總額選擇小戶型的關鍵因素。雖然目前購房者都是從學位需求出發,但未來“別虧太多”也是需求之一。近幾年來,學區房市場的變化與政策的風吹草動息息相關。5月全市二手房成交套數也創了3年前被稱為最嚴限購令的“317”政策后的新高。

  實際上,西城區在北京城六區中最后實施“多校劃片”,但各區政策落地情況并不相同。如東城區的購房時限為2018年6月30日,從去年開始已完全通過電腦派位方式安排入學;而海淀區以2019年1月1日為時限,但在去年的“小升初”中仍踐行單校劃片為主。

  在王女士看來,“西城明年就算真的多校劃片了,如果還是就近原則為準,其實對于區域內房價不會有太大影響。但如果因為買房者太多,報名上學的太多了,超出這個片區的學位數,有一年劃到學區之外別的學校,那這學區房馬上就降價了。包括趕著單校劃片的末班車,也是求一個確定性!

  許小樂指出:“從東城區、海淀區政策后成交歷史數據來看,政策發布后執行前,區域成交量價出現集中增長,而在政策執行后,將會出現半年左右的連續下跌。從更長的時間來看,北京的優質教育資源依舊十分稀缺,多校劃片政策并不會讓學區房價格大幅下跌!

  20萬/年?家長的教育抉擇

  對于購買學區房的家長來說,是否送孩子上國際學校也在考慮清單之內。北京一些國際學校無需京籍戶口,師資條件、硬件設施看來也足夠有誘惑力。在北京的近百所國際學校中,四成左右為12年一貫制學校,學費大約在10-30萬/年不等。

  以目前北京市規模較大,十二年制的私立匯佳學校為例,國際文憑組織(IB)PYP(小學階段)、MYP(初中階段)、DP(高中階段)的學費分別為20萬、23萬、25萬,12年學費為264萬,如從小住宿,還需46.5萬住宿費,另外還有不同的俱樂部活動等供選擇,如網球課6800元/24次課、5000元/24次課,每年冬夏國外研學項目等的花銷也不同,僅國內12年間學費在350萬左右。

  20萬每年,還是一次性1000萬?王女士也向記者談到了自己的考量:“國際學校學費看起來可能還行,一年二三十萬,但這還是基礎學費,之后還會有出國,需要更多。而且這是純消費型,學費完全花出去了,而學區房其實還能賣掉。從孩子未來整體發展考慮,你上了國際學?赡芫椭挥辛魧W一條路了,而上公立學校的話至少是‘進可攻退可守’!

  疫情期間,“小留學生”話題也再次引發社會關注。在21世紀教育研究院副院長熊丙奇看來,小留學生現象中一部分是在國內進不了比較好的小學,就想到干脆去國際學;蛘吡魧W,以解決孩子的求學和未來升學的問題。還有一部分是有可能在大城市里沒有戶籍,即便能夠在大城市完成義務教育,但隨后中高考都會面臨制度性障礙,比如只能送回老家,因此也有考慮。

  “現在一些國際學校、民辦學校也開始對入學戶口有要求,或者得搖號。對于家長來說,購買學區房,還是選擇國際學;蛘叱鰢魧W,實際上還是義務教育能否均衡的問題!毙鼙嬲J為,目前確實存在一些不安全因素,但一旦過了這個不安全因素之后,如果國內教育無法滿足需求,或者入學政策方面還存在一些障礙的話,那小留學生現象勢必還會繼續存在。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向記者分析:“學區房的本質問題還是在于教育資源的均衡分配?陀^上來講,就算有一些政策調整,也不會完全降溫。后續還是建議在教育均衡方面給一些政策,引導大家到這個郊區買房。一種傳統的感受是,一些郊區如果說學校配套教育設施比較好,那么學校的教學質量也會明顯提升,自然吸引更多人到這個片區買房置業!

  來源:北京商報

編輯:wangdc

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