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中駿少帥的FUNWORK倒下,聯合辦公迎來“至暗時刻”
http://www.7301454.live房訊網2020-5-29 9:45:49
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[提要]潮水退去后,聯合辦公行業已迎來至暗時刻。

  潮水退去后,聯合辦公行業已迎來至暗時刻。

  近期,界面新聞從多個獨立信源處確認,中駿集團旗下的聯合辦公品牌FUNWORK已停止運營,大概在4月份就關閉了所有辦公空間。FUNWORK成為首批沒有扛過疫情的聯合辦公企業之一,“中駿少帥”黃濤的5年創業夢也就此破滅。

  一家頭部聯合辦公企業高層對界面新聞透露:“FUNWORK虧損嚴重,若是沒有疫情發生,還有可能被更大的聯合辦公企業收購,做一個提升盈利水平的長遠規劃,但在現在這種情況下,大家很難并購一個本身不盈利的品牌!

  從整個行業看,突如其來的疫情使聯合辦公行業雪上加霜,如何獲得“重生”成為當務之急。

  FUNWORK倒下

  FUNWORK倒在了其成立的第6個年頭,目前還未對外界正式發表任何“遺言”。

  創始人黃濤是閩系房企中駿集團主席黃朝陽次子,2011年從海外留學回國后加入了中駿集團,在房地產行業歷練了近5年。

  在先后考察了美國、以色列等地的聯合辦公案例后,黃濤看到國內聯合辦公市場的前景,決定離開中駿集團,和多年好友徐浩洋一同開啟了創業之路。據悉,黃濤創辦聯合辦公品牌的想法最初并沒得到黃朝陽的支持,需要靠自己去找錢。

  黃濤初期見了不少投資者,最終拿到7000萬元的融資,并于2015年9月正式創辦了FUNWORK。這一年正是聯合辦公的興起之年,前萬科副總裁毛大慶創辦了優客工場,前亞洲投資副總裁劉彥燊創辦了WE+酷窩,SOHO推出了SOHO3Q。

  公開數據顯示,聯合辦公品牌數量從2016年的234家上升到2018年的395家,增幅高達68%,是聯合辦公增速最快的一段時間。盡管聯合辦公品牌遍地開花,但盈利能力卻普遍遭到質疑。

  對于如何提升盈利能力的問題,黃濤曾對外界透露過自己的思考。他認為FUNWORK必須先做出規模跟品牌,只有這樣之后,公司新增項目在裝修、設計、采購上的成本才會相應降低,才有條件給客戶提供性價比較高的價格。

  黃濤給FUNWORK定下了一個“3年進入10個城市,做80個項目,最終打造中國最好的創業辦公生態圈”的目標;诖,黃濤留給FUNWORK“做精”的時間并不多,他希望在成立第二年后就開始快速地在全國范圍內擴張。

  2017年FUNWORK被中駿集團納入上市體系中,作為集團構建的“FUN+幸福生活生態圈”的一部分,但其運營主體上海方沃實業有限公司仍保持獨立的股權。一直到2019年,中駿集團才收購了樂享空間集團(上海方沃實業的實際控股公司)25%股權,另外75%仍由黃濤持有。

  然而,2018年下半年之后,聯合辦公進入資本寒冬,行業發展的擴張之勢明顯放緩。截至2019年上半年,FUNWORK共進入北京、上海、廣州、深圳、杭州等9個城市,只布局了24個項目。

  與大部分聯合辦公不一樣,FUNWORK的項目主要位于城市CBD商務辦公區域的甲級寫字樓。在黃濤看來,一個好的地理位置不僅僅可以給公司提升品牌的影響力,同時可以降低員工的交通成本跟時間成本。

  然而,甲級寫字樓往往意味著更高的租賃成本。一位聯合辦公運營商認為,聯合辦公應該更多在乙級寫字樓或產業園設點,通過改造以及服務來提升物業的價值,目前還沒看到在甲級寫字樓大規模擴張的成功案例。

  廣州珠江新城CBD內的超甲級寫字樓天盈廣場是FUNWORK設點的最后一個項目,其租賃的56、57層總面積達5622平方米,內設獨立辦公室88間,于去年7月開業。一位中介透露,該項目的入駐率不是很高,一直都有特價房源推出。

  某頭部聯合辦公品牌高層指出,目前聯合辦公的目標客戶對甲級寫字樓的接受程度一般,這直接導致了FUNWORK的運營困難,另外,FUNWORK裝修風格比較奢華,成本控制能力并不強。

  “撤掉所有業務是公司總部的決策,很突然,我們都不是很清楚具體原因”,FUNWORK深圳城市公司原市場總監表示,所有員工離職都有一段時間了。界面新聞記者撥打FUNWORK官方電話也被提示,該號碼已停止使用。

  至暗時刻

  FUNWORK的撤離是當下整個聯合辦公行業生存困境的一個縮影。據界面新聞了解,疫情之后,廣州至少有6個聯合辦公品牌退租,包括FUNWORK、WEWORK、WE+酷窩、世服宏圖、德培利左巢、BEE+等。

  受疫情影響,一線城市寫字樓空置率維持在較高水平。戴德梁行發布報告顯示,今年一季度北京、上海、深圳甲級寫字樓空置率分別上升至13.8%、21%、24.6%,環比分別增加0.3、1.4、4.6個百分點,廣州微降0.3個百分點至5.2%。

  除換租或擴租辦公室的企業明顯減少之外,一些企業的租金預算也大幅降低。一位資深寫字樓中介表示,為了吸引客戶,不少寫字樓大幅調低租金,以珠江新城的保利中心為例,其推出多個特惠辦公室的月租金只要88元/平方米或99元/平方米,而最貴的望江辦公室也只要165元/平方米,遠低于去年239元/平方米月租金參考價。

  廣州百聯地產市場總監陳星透露,一些傳統二房東為了搶租戶,給出的租金價格簡直可以用“低得離譜”來形容。此外,點點租市場經理張偉鵬坦言,不少小業主的報價甚至比2015年的市場報價還要低。

  在這場“價格戰”中聯合辦公也沒有缺席。據界面新聞了解,位于廣州周大福金融中心(東塔)的德事商務中心近期推出了100人以內的特價單位,單月租金低至2000元/人,要知道其以往的市場均價達到約4000元/人。

  另外,位于廣州天盈廣場的Cohesion目林聯合辦公將單月租金價格從以往的3000多元/人下調至近2000元/人。張偉鵬表示,從目前來看廣州的聯合辦公空間基本會有一個20%以上的租金降幅。

  不過“價格戰”并非每一家聯合辦公品牌都有能力參與。大部分聯合辦公品牌實質上都是充當著“二房東”的角色,主要收入還是靠租金差價,前幾年往往也因為高額的裝修以及運營投入而難以盈利,基于此,降價則意味著更高額的虧損,資金鏈難以維持。

  換言之,受成本限制,聯合辦公的降價幅度有限,跟傳統寫字樓相比很難有價格吸引力。以雅居樂中心為例,該大廈傳統寫字樓目前的月租金大概為120-240元/平方米,按每人5平方米的辦公面積算,則一個人的最高月租金也只要1200元/月,而位于該大廈的聯合辦公品牌寰圖的單月價格至少約2000元/人。

  陳星指出,其公司租賃的傳統辦公室位于廣州天河中心區的乙級寫字樓三新大廈,目前月租金是1.2萬元左右,可容納20個人辦公,若換租成聯合辦公空間,月租金至少會需要2萬多,這對于他們來說是并不劃算的。

  優客工場首席運營官關心坦言,相比傳統辦公室,聯合辦公的租金確實會更高一些,這主要因為聯合辦公空間無論是在租期還是租賃門檻上都更加靈活,而且會覆蓋很多服務!斑@就導致了聯合辦公的租金不可能更低,更低的話這個行業其實就不在了!

  關心透露,為了減少損失,不少聯合辦公品牌都關閉了虧損嚴重的項目,只保留一些整體招商情況比較好的項目。

  據界面新聞了解,除了關閉在廣州的兩個網點外,今年3月WE+酷窩在上海五角場創智天地的一個項目也停止運營了。一位寫字樓中介稱,WE+酷窩在運營商出現了問題,聽說全國的業務都撤掉。

  對此,界面新聞多次致電WE+酷窩創始人劉彥燊,但均未接通。

  如何“重生”

  事實上,受經濟環境影響,原本備受追捧的聯合辦公已進入“紅!彪A段,2018年底以來增速放緩明顯。艾媒咨詢提供數據顯示,2019年聯合辦公市場規模達到1267.2億元,同比增長109.1%,比2018年增速減少50.2個百分點。

  前瞻產業研究院分析指出,2015年-2018年聯合辦公行業加速發展,行業入局者眾多,競爭加劇,但隨著行業盈利能力遭質疑,Wework、優客工場上市被否、估值下降,虧損持續擴大等影響下,資本回歸理性。

  數據顯示,2019年,聯合辦公行業的融資大幅減少,共計僅有4起、14億元+的融資。2020年,聯合辦公行業更是進入資本“寒冬”,截至目前,僅有納什空間獲得遠洋資本1億元的融資。

  在此背景下,各家聯合辦公品牌明顯放緩規模擴張的步伐,將更多的精力轉移到“修煉內功”上去,希望通過轉變商業模式、提升運營能力、新增收入來源等方式來走出困境。

  然而,突如其來的疫情讓不少正處于“自我修正”初期的聯合辦公品牌措施不及,加速了行業整體的洗牌進程。關心表示:“各大聯合辦公品牌一定要有一個非常明確的發展路徑,現在的市場環境已經不允許大家再猶豫或者做其它的考量了!

  隨著行業競爭不斷加劇,聯合辦公行業逐漸轉入控成本擴盈利的精細化運營階段。萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管陳鐵東認為,當前聯合辦公的主要收入就是租金差,所以對運營方的成本控制能力要求很高,包括拿房成本、裝修成本等。

  寰圖方面亦表示,聯合辦公行業在成本管控確實需要特別留意,例如,寰圖就有收購一些下游的辦公家具企業,這樣公司在辦公家具的采購成本上就可以有較大的優勢。

  除提升收益率外,向輕資產運營模式轉型也成為多家聯合辦公品牌的重要舉措。

  今年4月,優客工場在成立5周年之際就對外披露了“輕資產、重賦能”戰略轉型方向,并提出要在2020年計劃實現100個輕資產項目,輕重比達約1:1;從3月開始,Distrii辦伴的輕資產運營管理業務也正式駛入快車道。

  在聯合辦公領域,重資產運營模式一向是主流。無論通過購買還是租賃的方式獲取目標場地的使用權都可以理解成重資產運營模式,聯合辦公企業方在前期需要投入高額的費用,回報周期平均達到3-5年。

  與重資產模式不同,輕資產模式下,聯合辦公品牌主要輸出品牌服務,并提供空間設計、建造以及以及標準化運營管理服務等,而物業主承擔大部分的前期投入。

  關心透露,優客工場其實從2018年開始就涉及輕資產運營的業務了,這次疫情可以說是讓公司更加堅定了走這條路的決心,暫時不會再拿重資產項目了。

  雖然長遠來看,輕資產模式更具有規模效應,運營效率也更高,但這并非所有聯合辦公品牌都可以走的一條路。多位業內人士指出,輕資產運營模式的門檻較高,不僅需要運營方有較強的品牌號召力,還得有全國化布局網絡以及健全的標準化管理流程。

   來 源:界面新聞 

     編 輯:liuy 

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