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還在談“租”色變?長租公寓已進入新格局
http://www.7301454.live房訊網2020-6-2 8:49:45
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[提要]2020年后,行業風波不斷。盡管多數公寓的出租率都恢復到了80%以上,但前有分散式公寓蛋殼、青客“租金兩頭吃”,后有集中式如灣流國際公寓陷入現金流危機等負面爆出。

  2020年后,行業風波不斷。盡管多數公寓的出租率都恢復到了80%以上,但前有分散式公寓蛋殼、青客“租金兩頭吃”,后有集中式如灣流國際公寓陷入現金流危機等負面爆出。資本也不看好長租,先前的熱捧變為如今的“談租色變”,投資上更趨于理性保守,融資難度加大。

  站在外面看,行業的確滿目瘡痍,不容樂觀。但站在行業內看,你會發現之前的種種“談租色變”都屬于被放大的“焦慮”,時間會將其解決和治愈。如今,長租行業的一只腳已悄悄邁進了行業新格局里,平靜下藏著勃勃生機,需要你刮目相看了。

  一、失敗源于年輕,5大方面需要提升

  長租行業發展到如今不過10年時間,整個行業還十分年輕,在配套政策、基礎設施、外部環境、用戶觀念等方面都還不夠專業,需要一個從1 到100的發展過程。

  同時,作為服務業,長租行業本該把精力放在精細運營、提升服務的部分上,但先后經歷了創業潮、地產潮的兩次沖擊,導致在方向上有所“跑偏”,進而產生許多不正確、不科學的做法,具體來說有以下5點。

  1、公寓為了快速擴張,選擇喝下“欲速則不達”的包租毒藥,把重心放在了跑馬圈地的燒錢游戲上,只練了“規!钡耐夤,忽略了“運營”的內功修煉。

  2、公寓發現了租客對品質升級需求的市場,但只做表面功夫,比如裝修只提高顏值,不重視房間的功能性。

  3、長租賽道的行業細化分工完成較晚,像SaaS系統等智能管理軟件未能被廣泛應用,公寓們不得不投入巨額資金組建團隊研發系統,導致入不敷出。眉毛胡子一把抓,精力時間分散,自然不能專注于運營力的提升。

  4、關鍵性公寓人才的短缺,也是阻礙行業快速進步的原因之一。如何找到或培養一名合格的公寓管理人才是行業共同面臨的難題,開發商系在搶灘長租時,曾為了人才資源才發動過搶人大戰。

  5、供應鏈不完備也制約了行業發展,增加運營和空置成本。長租行業的供應鏈與傳統地產有重疊,但并不能互相取代,有能力整合資源上下游,提供裝配式裝修、一站式軟裝、智能硬件、集中采購、統一裝修、無苯無醛、即裝即住等服務的專業供應平臺,也需要時間發展。

  二、3大趨勢,藏希望于變化

  市場需求仍在增加,年輕人想住的好一點,國家的土地、金融、稅收、監管等各項政策不斷落地,長租行業已經積攢出了變革的力量。后疫情時代的長租公寓行業,呈現出三大趨勢:

  1、大于吃小魚的洗牌還在繼續,行業呈現為兩頭增大腰部減少,品牌公寓集中度提高,中型的運營上上下兩難,個體房東更加隱蔽,部分“二房東”會割肉離場。未來,國企背景的長租公寓企業會逐漸活躍,具有強開發主體的長租公寓會更加凸顯優勢。

  2、收并購也會加速,投資人對公寓行業的并購也變得更加理性和挑剔,投資標準會更加重視考量資產的合規性與收益性,像租約的合規性、物業土地使用屬性、建筑消防安全配置等,都會列入考慮范圍。

  3、行業正在向深化、多元化發展,更多專業的服務商、咨詢團隊、供應鏈平臺和金融機構內都已出現,助力公寓們走得更遠更穩。公寓可以將單打獨斗、摸石頭過河的時間與精力節省出來,尋找優秀“隊友”共同發展。

  三、新的格局,新的起跑線

  2020年是格局調整的重要之年,疫情將長租公寓們集體推到了新的起跑線前,想跑到行業的最前方,活下來的公寓們需要做好3件事。

  1、一窩蜂的包租二房東差價模式,沒有差異化也難以發揮特色優勢,已經被證明不可行了。公寓們需要盡快搞清自己的發展優勢,及時調整優化商業模式,做好自己的基本盤。

  首批RIRTs已然在招手,融資難度在下降,公寓從建設到運營的各個環節創新金融產品都會增多,資管分離的時代即將到來,長租公寓未來一定是輕重分離的。

  有資金和金融能力的企業,可以涉足重資產持有運營,向REITs方向發展。比如國家隊多以大型租賃社區入局,缺乏相應的設計建設和運營經驗,可以尋求專業咨詢團隊和平臺商的幫助。

  有運營經驗的公寓,則可以轉型輕資產托管,專注打造長租公寓資產管理全鏈條能力、形成系統化、多產品線的品牌輸出能力。比如深圳這樣擁有大量人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“三位一體”的政府租賃房源的城市,就蘊藏著極廣闊的裝飾裝修、物業管理、項目運營等市場。

  2、租客的需求還在進一步升級,包括品質、安全和差異化服務三部分,因此公寓服務也要配套升級,超前升級,才能真正地讓租客愛上回家。

  公寓需要搞清自己的客群定位,深刻了解租客需求,比如藍領公寓多為4~6人同住,流動性交強,缺少個人隱私,所以設計時需要重視個人空間的隱私性和收納空間的安全性。

  又比如,租客不希望被管家頻繁打擾,公寓便通過SaaS系統打造無人值守公寓,實現遠程授權、權限回收、實時開門記錄、能耗預付費、晚歸提醒、宅客提醒等溫情關懷,通過好口碑打造品牌護城河。

  總之,公寓升級需要根據租戶的需求“對癥下藥”,進行針對性的產品細分,讓每一分預算都花在解決痛點的“刀刃”上。

  3、此外,長租公寓+新零售+新辦公的租住社區有望成為主流發展趨勢,未來的租客會更“懶”,更希望于在生活周就能享受到配套的商業、娛樂、運動、購物等服務,公寓除了租賃業務外,也可以嘗試布局社區商業,更好地服務租客,同時獲取增值服務收入。

  2020年是全面建成小康社會和十三五規劃的收宮之年,政府提出了守住“六!钡拙,作為穩定民生的關鍵因素,長租行業是保障住有所居的重要載體,長租公寓已經站在希望的田野上,小水滴與行業同仁一起,期待長租公寓更美好的未來!

來 源:  水滴管家  

  編 輯:liuy

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