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中海地產5月趕海 溢價重倉土地市場
http://www.7301454.live房訊網2020-6-3 14:39:32
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[提要]懷揣1400億土地預算巨款的中國海外發展(00688.HK,下稱“中!保,在2020年前4個月只花掉了其中的18%,僅為去年同期出讓金的57%。

  懷揣1400億土地預算巨款的中國海外發展(00688.HK,下稱“中!保,在2020年前4個月只花掉了其中的18%,僅為去年同期出讓金的57%。

  不過,進入5月,中海顯然“嗨”了。據中國網地產不完全統計,中海(包含中海宏洋)于5月斬獲11宗地塊,總成交價格高達238.97億元,這一數字基本超過了去年4月中海的拿地金額,而該月也是2019年上半年中海土地拓展投入額度最高的一個月。

  更令人意外的是,中海在5月拿下的所有地塊均有溢價,如此激進的表現,與中海一貫穩健的作風甚是不搭。

  高開低走 3月暫停4月回歸

  新年伊始,在上海與北京等地的土地市場第一拍華麗亮相的中海,于2月以底價拿下兩宗上海城中村改造項目之后,在一季度幾乎銷聲匿跡,直至4月才重返江湖。

  2020年1-4月,中海共拿下7宗地塊,花費土地權益金額約171.16億元,加上中海宏洋獲取10宗土地花費的74億元,共投入245.16億元。

  而去年同期,中海在1月沒有新增土地的情況下,在土地市場豪擲逾430億元,不過大半都集中在4月,該月中海土地權益金額約為237.89億元,占前4月的55%。

  與之相比,今年前4月中海的投入約為去年同期的57%;另一方面,中海今年的新增土地權益投資預算約為1400億元,較去年的1134億元增長了23%。但是,今年前4月中海僅花掉了預算的18%,去年同期則為37.9%。

  除了疫情的影響迫使中海按下暫停鍵外,今年前兩個月下滑的銷售情況或許成為了中海拿地欲望銳減的原因之一。2020年1-2月,中海實現合約銷售額329.42億元,實現銷售面積180.96萬方,分別同比下降22.7%及23.3%,而兩個單月的銷售額分別同比下降17.9%和29.2%。

  同時,在假期與疫情雙重影響之下,中海減少了在2月份的投入,在3月份沒有新增土地。反觀中海宏洋,則在4個月都有土地入賬。

  中海宏洋前4個月的土地權益金額約為74億元,且在3月份以41.82億元的代價逆市拿下4個項目。但從投入規模上看,中海宏洋無法與中海相比,布局也并非區域核心城市。

  從具體地塊來看,2020年新年伊始,中海、中環聯合體就在上海土地市場掀起第一道波瀾,以底價62.71億元摘牌上海市普陀區真如副中心板塊商業用地。其中,中海占有項目70%的權益,由中海商業操盤打造商業綜合體。

  而在北京新年第一拍的現場,中海的身影再次出現。經過幾番激烈角逐,中海從10家入圍選手中突出重圍,以17.74%的溢價率、36.5億元的代價拿下石景山首鋼東南區宅地。

  到了4月,中海先在月初和首開聯合以底價在北京再下一“城”,后在月末以42.08%的溢價率,總價28.24億元的代價斬獲沈陽領事館東-1地塊,不僅觸頂最高限價13000元/建筑平方米,還需要將地塊范圍內12500平方米的產權無償移交政府租賃住房。

  總體看來,2020年前4月,中海拿地歷經高開低走,在3月按下暫停鍵后,又在4月逐步回暖,隨著疫情影響減弱與銷售逐步回暖,中海在5月的土地市場迎來爆發。

  5月迎拿地高峰 多地塊溢價成交

  邁入5月,中海系列公司在土地市場頻頻出手,首入威海的同時,在10個不同城市落子,土地成交價格高達238.97億元,較去年同期的38.02億元有較大提升,對標去年4月237.89億元的權益金額,成為今年上半年的成交高峰。

  值得一提的是,11宗地塊均產生了溢價,溢價率在1%-73%之間。其中,最低為競得汕頭A03-13地塊溢價率1.22%,最高為競得太原SP-2019地塊溢價率72.27%。

  中海的頻頻舉牌刷足了存在感——首進威海便鏖戰56輪,以每平方米9262元的樓面價創下威海土拍新高,月底又在金華歷經224輪競價拿下一宗商住用地。但最為惹眼的,還數中海競得太原SP-2019地塊。

  5月13日,太原2宗地塊集中出讓,最終SP-2019地塊與SP-2018地塊分別由中海、保利兩家央企斬獲。前者樓面價約8333.9元/平米,溢價率高達72.27%;后者樓面價約8470.76元/平米,溢價率高達74.32%;兩宗地總價近74億元。

  值得玩味的是,兩宗地為回爐地塊,曾于此前一個月進行拍賣。雖然吸引到中海、招商蛇口(001979,股吧)、金茂、保利、萬科、華發等六家房企參與競拍,但因最高報價未能達到預先設定的出讓底價而最終流拍。

  僅過了一個月,回爐地塊成為了香餑餑,除了央企不差錢之外,更為重要的是經濟形勢變化催生出了拿地底氣。

  自3-4月強調復工復產之后,中海的銷售情況由減轉增,3月實現銷售額約267.7億元,同比增加7.0%;4月實現銷售額279.5億元,同比增加8.9%。逐步提升的銷售額讓累計銷售額降幅由2月的22.7%減至11.7%,并再一步減至6.0%。

  隨著銷售額降幅減至10%以內,以及5月進一步減弱的疫情影響,中海終于放開手腳開始狂飆?此埔环闯B,但中海一方面需要追趕因疫情而滯后的投資進度,另一方面本就擁有融資優勢的中海需要讓熱錢流動起來。

  可以預計,中海還將抓住上半年的尾巴持續投入土地市場。就在6月1日,中海在蘇州以20.48億元的價格拿下高新區科技城地塊,并再次產生溢價,溢價率12.53%。

   來 源:和訊  

    編 輯:liuy

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